2025년 2분기 상업용부동산 임대동향

한국부동산원은 전국 상업용부동산에 대한 25년 2분기(6월 30일 기준) 임대가격지수, 임대료, 투자수익률, 공실률 등 임대시장 동향을 조사․발표했다.

2025년 2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과, 전분기 대비 임대가격지수는 오피스에서 상승, 상가(통합)는 하락하였으며, 투자수익률은 오피스와 상가 전체 유형에서 하락하였다.

임대가격지수

시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전분기 대비 오피스는 0.69% 상승, 상가(통합)는 0.13% 하락(중대형 -0.10%, 소규모 -0.21%, 집합 -0.15%)했으며, 전국 평균 임대료^*는 오피스가 18.6천원/㎡, 상가는 집합 27.0천원/㎡, 중대형 26.5천원/㎡, 소규모 20.6천원/㎡ 순으로 나타났다.

* 평균 임대료는 오피스 3층이상 평균, 상가 1층 기준

투자수익률

오피스 투자수익률은 1.36%, 중대형 상가는 0.83%, 소규모 상가는 0.69%, 집합 상가는 1.07%로 조사되었다.

임대수익을 나타내는 소득수익률은 오피스 0.93%, 중대형 상가 0.80%, 소규모 상가 0.72%, 집합 상가 0.97%로 나타났으며, 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률은 오피스 0.43%, 중대형 상가 0.03%, 소규모 상가 -0.03%, 집합 상가 0.10%로 나타났다.

공실률

전국 평균 공실률은 오피스는 8.6%, 중대형 상가는 13.4%, 소규모 상가는 7.5%, 집합 상가는 10.5%로 나타났다.

오피스

오피스 임대시장은 서울의 주요 오피스권역 내 임차 수요가 증가하며 상승세를 지속하고 있다.

* 주요권역 임대가격지수 변동률 : 도심 0.53%, 강남 1.30%, 여의도마포 1.30%

임대가격지수

서울·경기는 주요 업무지구 내 낮은 공실률이 유지되면서 대형 오피스를 중심으로 임대료 상승세를 지속하나, 지방시도는 수도권으로의 기업 집중현상에 따른 오피스 임차 수요 감소로 인해 임대료 하락세를 이어가고 있다.

* 창업기업동향 : 25년 4월 기준 창업기업수 10.1만 중 서울·경기지역 비중 49.9%(약 5만)

서울은 도심, 강남 등 주요업무지구에서 프라임급 오피스의 선호현상이 강해지며 임대인 우위시장이 지속되고, 국제업무지구 개발이 진행중인 용산은 신축 오피스를 중심으로 임대료 상승세를 보이며 서울의 임대가격지수는 전분기 대비 1.06% 상승하였다.

* 임대가격지수 변동률 : 강남대로 2.29%, 광화문 1.56%, 여의도 1.72%, 용산역 2.06%

경기지역은 판교·분당지역이 IT업계의 오피스 수요 대비 상권 내 오피스 공급의 부족으로 인해 임대료 상승이 지속되고 있어 전분기 대비 경기지역 임대가격지수는 0.45% 상승하였다.

* 임대가격지수 변동률 : 분당역세권 0.92%

투자수익률

지방시도의 높은 공실률이 지속되면서 전분기 대비 투자수익률은 하락하였다. 자본수익률은 높은 공실률에 따른 투자수요 감소로 하락하였으며, 소득수익률은 장기공실 해소를 위한 임대료 하향조정이 발생하면서 소폭 하락하였다.

* 지방시도 오피스 공실률 : 전국 8.6%, 충북 31.1%, 강원 24.1%, 경북 23.8%

상가

상가 임대시장은 경제 심리 회복에도 불구하고 고물가에 따른 민간소비 위축으로 인해 하락세를 이어갔다.

* 경제심리지수 : 24년 12월 83.3 → 25년 6월 92.8 / 소매판매액 : 24년 12월 55.7조 → 25년 5월 55.2조
* 소상공인경기동향조사(체감지수) : 전분기 대비 매출(68.6 → 67.6) 고객수(69.6 → 67.9) 감소

임대가격지수

서울은 뚝섬, 용산역 등 주요 상권을 중심으로 유동인구 및 매출이 증가하며 임대료 상승세가 지속되었으나, 서울을 제외한 지역은 원도심 상권이 침체되면서 임대시장 하락세를 이어가고 있어 서울과 그 외 지역간 양극화가 심화되고 있다.

* 임대가격지수 변동(상가통합) : 서울 0.21%, 세종 –0.45%, 인천 –0.31%, 강원 –0.31%

서울은 경기침체에 따른 소비부진에도 불구하고 외국인 관광객의 유입 증가와 MZ세대의 주요 상권 집중으로 낮은 공실 수준을 보이며 전분기 대비 임대가격지수는 0.21% 상승하였다.

* 주요상권 임대가격지수(상가통합) : 뚝섬 3.29%, 용산역 1.35%, 압구정 1.03%

인천은 인천 내 대체상권 개발에 따른 수요층 이동으로 상권이 분산되며 원도심 상권에서 큰 하락세를 보이고 있으며, 특히 노후상가와 후면상가를 중심으로 공실이 장기화되면서 상권 침체가 심화되고 있어 전분기 대비 임대가격지수는 0.31% 하락하였다.

* 임대가격지수 변동(상가통합) : 구월 –0.59%, 소래포구역 –0.56%, 계양계산 –0.41%

투자수익률

상권 내 상가공실이 증가하며 임대수익이 줄어들고 이에 따라 투자수요도 감소하며 서울을 제외한 지방시도를 중심으로 투자수익률이 전분기 대비 하락하였다.

세종은 행정복합도시 내 중심상권인 나성한솔동 상권은 장기공실의 지속으로 임대료 하향조정이 이어지고 있으며, 낮은 상가 경매낙찰가율로 깡통상가에 대한 우려가 커지며 세종시 집합상가의 투자수익률은 –0.16%로 전분기에 이어 마이너스 투자수익률을 보이고 있다.

* 세종 집합상가 자본수익률 : 23년 1분기 -0.18% → 24년 4분기 –0.33% → 25년 2분기 -0.87%

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