부동산 공시가격 ‘시장변동률’ 도입

국토교통부는 9월 12일(목) 부동산 공시가격 현실화 계획(이하 ‘현실화 계획’) 폐지 추진에 따라, 공시가격 산정방식 개선과 균형성 제고를 주요 내용으로 하는 ｢부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안｣(이하 ‘합리화 방안’)을 발표하였다.

이번 합리화방안은 대통령 공약 및 국정과제(공시가격 현실화 계획 재검토)와 대통령 주재 민생토론회(3.19)에 따른 현실화 계획 폐지를 실행하기 위한 구체적인 이행계획으로, 연구용역(24년 2월~, 국토연구원), 전문가 자문, 국민 인식 조사(24년 7월, 1천명 대상), 중앙부동산가격공시위원회 심의(9.11) 등을 거쳐 마련되었다.

현실화 계획^*은 ’35년까지 공시가격을 시세의 90% 수준으로 인상하는 것을 목표로 20년 11월 수립되어, 21년 부동산 가격공시부터 적용되었으나, 적용 과정에서 국민의 경제적 부담이 크게 증가하고, 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전현상이 발생하는 등 부작용이 지속적으로 제기됨에 따라 금년 대통령 주재 민생토론회를 통해 폐지를 추진하기로 결정된 바 있다.

* ｢부동산공시법｣ 개정(20년 4월)을 통해 현실화 계획 수립 의무화

그간의 연구 등을 통해 공시제도의 안정성 훼손, 국민의 경제적 부담 증가, 국민의 혼선과 불편 초래 등 현실화 계획의 근본적인 문제점이 확인된 만큼, 부동산 공시법 개정을 통하여 현실화 계획 폐지를 추진하고, 국민 인식조사 결과 등을 토대로 공시제도 개편을 추진한다.

특히, 국민 인식조사를 통해 공시가격의 균형성과 안정성에 대한 사회적 요구^*가 높은 것으로 확인된 만큼, 공시제도가 국민들의 일반적인 인식에 부합할 수 있도록 인위적인 공시가격 인상이 아닌 공시가격의 균형성 제고에 초점을 맞추어 공시가격 산정체계를 개편한다.

* 상당수의 국민이 인근 부동산과의 균형성을 이유로 공시가격에 대한 이의 등을 신청 (단지 내 평형간 균형성, 인근 단지의 유사평형과의 균형성 등)

첫째, 공시가격 산정방식은 매년 시세반영률 인상을 위한 현행 방식^*을 국민 인식에 맞게 시장변화를 충실하게 반영하는 방식으로 변경한다.

* 공시가격 = 시세 X (시세반영률 + 시세반영률 제고분)

공시가격 산정방식 개선(안)

공시가격=전년도 공시가격×( 1+시장 변동률* )
* 조사자가 시장 증거에 입각하여 부동산 각각의 시장 변동률을 판단하되, 균형성 제고가 필요하다고 인정한 부동산에 대해서는 균형성 제고분 추가 반영

동 방식은 국민들이 기대하는 바와 같이 공시가격이 시장가치 변화와 유사한 수준에서 변동되므로, 공시가격의 공신력 확보에 유리하며, 현실화 계획 도입 이전 수준을 기준으로 공시가격이 산정되므로 공시가격의 실거래가격 역전현상 발생이 최소화될 것으로 기대된다.

둘째, 국제적으로 통용되고 있는 균형성 평가기준을 활용하여 공시가격의 균형성이 크게 저하된 지역 및 부동산을 선별ㆍ개선하고, 균형성 제고는 국민 부담이 최소화될 수 있도록 점진적으로 추진한다.

1단계. 시ㆍ군ㆍ구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고, 균형성 평가 기준^*에 미달하는 곳은 심층검토지역으로 선정한다.

* 국제과세평가관협회(International Association of Assessing Officers)에서 제시한 유형 내 균질성, 가액대별 형평성에 관한 평가지표 등 활용

2단계. 심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격(안)^*은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구하여 균형성이 개선될 수 있도록 한다.

* 공시가격의 균형성 저하 양상은 유형 내 균질성, 고가ㆍ저가 부동산의 과다산정 정도, 지역간 평가수준 편차 정도 등 다양하므로, 전문가 논의 등을 통해 지역별 재산정 요구안 마련

3단계. 대학교수 등 외부 전문가가 조사자의 재산정(안)을 최종 검수하고, 국토교통부가 공시가격 열람(안)을 확정한다.

이번 합리화방안이 시행될 경우, 급격한 속도의 인위적인 시세반영률 인상계획이 더 이상 적용되지 않아, 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것으로 기대된다.

또한, 국민들의 기대와 같이 공시가격이 시장 변화 수준과 유사하게 변동되고, 국민들이 시급한 과제로 판단하는 균형성도 국제적인 기준에 따라 개선됨에 따라 공시가격에 대한 예측 가능성과 신뢰성 제고에도 기여할 수 있을 것으로 판단된다.

국토교통부는 새로운 방식에 따른 공시가격 산정체계가 도입될 수 있도록 「부동산 공시법」 개정안을 즉시 발의할 계획이다.

본 저작물은 국토교통부에서 2024년 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 ‘부동산 공시가격, 균형성·안정성 높인다’ 저작물을 이용하였으며, 해당 저작물은 국토교통부 누리집(https://www.molit.go.kr)에서 무료로 다운받으실 수 있습니다.

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